Cession de parts SCI : SECOFI vous accompagne
Une réforme pour la transparence des transactions immobilières
Le marché des sociétés civiles immobilières (SCI) connaît un tournant réglementaire. Jusqu’alors, la cession de parts sociales bénéficiait d’une certaine discrétion, échappant souvent aux radars de l’administration fiscale et des bases de données publiques.
Contrairement à la vente directe d’un immeuble, qui transite obligatoirement par un acte notarié publié au service de la publicité foncière, les parts de SCI pouvaient se transmettre par un simple acte sous seing privé. Cette pratique créait une zone d’ombre dans les statistiques immobilières. Le prix de vente des murs restait connu, mais celui des parts de sociétés détenant ces mêmes murs demeurait opaque. Le décret n° 2024-1188 du 19 décembre 2024, pris en application de la loi de finances pour 2024, vient mettre un terme à cette exception.
L’objectif est clair : intégrer ces transactions dans la base Demande de Valeur Foncière (DVF) pour refléter la réalité du marché.
Le nouveau cadre imposé par le décret de décembre 2024
Le texte impose désormais de nouvelles obligations déclaratives pour toutes les cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Cette mesure concerne les actes reçus par les notaires, mais surtout les actes sous seing privé, qui constituaient jusqu’ici le principal levier de confidentialité pour les associés.
Désormais, les informations relatives à ces transferts de propriété doivent être transmises de manière systématique à la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Les formulaires de déclaration de cession de droits sociaux (imprimés Cerfa) intègrent des champs plus précis sur la nature des biens détenus par la société et la valeur réelle des actifs immobiliers au jour de la vente.
La fin des cessions « sous les radars »
L’administration fiscale cherche à combler un manque à gagner et à harmoniser les données. En intégrant les cessions de parts de SCI dans ses fichiers, elle dispose d’un outil de comparaison plus efficace pour redresser les évaluations sous-estimées. Pour les acheteurs et les vendeurs, cela signifie que la fixation du prix des parts doit désormais s’appuyer sur des expertises immobilières rigoureuses, car chaque transaction devient consultable par les professionnels et les particuliers via les plateformes de données foncières.
Le processus administratif se durcit : le délai de dépôt de l’acte de cession au service de l’enregistrement reste fixé à un mois, mais le contenu de la déclaration est plus détaillé. L’absence de conformité ou l’omission d’informations peut entraîner des retards dans l’enregistrement, rendant la cession inopposable aux tiers.
L’accompagnement de SECOFI dans ce nouveau contexte
Naviguer dans ces évolutions législatives demande une rigueur comptable et juridique accrue. Expert-comptable, SECOFI, assiste les gérants et les associés de SCI pour anticiper les conséquences de ces réformes. La mission commence par la valorisation précise des actifs immobiliers, étape désormais scrutée par l’administration.
Les experts SCI de SECOFI prennent en charge la rédaction des actes de cession et s’assurent du respect des nouvelles formalités déclaratives. En vérifiant la cohérence entre la valeur des parts et la réalité du patrimoine social, le cabinet protège les cédants contre les risques de requalification fiscale. Cet accompagnement permet de transformer une contrainte réglementaire en une gestion transparente et sécurisée de la structure immobilière.
